Техзаказчик строительных объектов - лоцман строительного проекта.

Техзаказчик строительных объектов – чуть ли не самое главное звено в инвестиционно-строительном проекте. 
 

Когда читаешь функционал профессии техзаказчика, начинает казаться, что этим могут заниматься только люди, имеющие супер-способности. Технический заказчик создаёт коммуникацию и управляет всеми процессами на протяжении жизненного цикла проекта. 

Цели работы технического заказчика – успешная реализация проекта, снижение строительных рисков, соблюдение сроков, стоимости и качества строительства. 

В соответствии со Ст. 1 п. 22 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021), технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено от имени застройщика осуществлять следующие функции:

• заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
• проводить подготовку задания на выполнение указанных видов работ;
• предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ;
• утверждать проектную документацию;
• подписывать документы для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• осуществлять иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

На практике функционал техзаказчика выглядит гораздо эпичнее – от документального сопровождения строительства до комплексного управления проектом от эскиза до ввода в эксплуатацию. Перечень услуг технического заказчика формулируется в виде требований в техническом задании Инвестора (заказчика). 

Работа технического заказчика делится на этапы.

Этап предпроектных работ и проектирования. 

Если его не отработать на 100%, в дальнейшем дела не пойдут гладко. 

На этом этапе техзаказчик создаёт структуру взаимодействия между всеми участниками строительного производства – она детально прописывается, чётко обозначается зона ответственности, чтобы потом не было помех в управленческих решениях. 

Предпроектный анализ – первая ступень. На этом этапе осуществляется оценка инвестиционных рисков земельного участка, анализ имеющейся застройки, рисков, связанных с возведением объекта, оценка возможностей реализации проекта.

Предпроектные работы – вторая ступень:

• разработка и согласование архитектурной концепции;
• разработка и согласование технико-экономического обоснования (ТЭО);
• разработка предпроектного бюджета;
• разработка технического задания на проектирование

Техзаказчик должен составить чёткое ТЗ проектировщику. Для этого собираются все исходные данные объекта: площадь, этажность, форма, тип здания(й), материалы, инсайт объекта. Определяются объемы задач для проектировщика, перечень нормативной документации, подготовка пакета исходно-разрешительной документации (ИРД). 

Этап проектирования тоже имеет подготовительную часть – окончательно утверждается техническое задание, выбирается проектировщик, составляется график проектирования, заключается договор. 

На этапе проектирования техзаказчик контролирует процесс разработки проектной документации. Это не подразумевает вмешательство в работу проектировщика – техзаказчик следит за соблюдением графика, проверяет тех. документацию на предмет соответствия ТЗ, сметы, выявляет и контролирует устранение дефектов в документации.

Согласование и регистрацию проектной документации техзаказчик проводит на всех инстанциях в органах региональной и муниципальной власти, в уполномоченных учреждениях.

Технический заказчик занимается сопровождением экспертизы проектной документации. Это следующие шаги:

• оформление пакета документации и подача заявления для прохождения экспертизы;
• контроль за комплектностью;
• документооборот и платежи за проведение экспертизы;
• доработки – получение замечаний, передача проектировщику, контроль над процессом устранения;
• получение положительного заключения экспертизы.

Основные функции технического заказчика на этапе строительства.

Подготовительный этап:

• получение разрешения на строительство;
• разработка тендерной документации;
• определение генподрядной организации, оформление и заключение договора генерального подряда;
• заключение договоров на временное ресурсоснабжение;
• передача строительной площадки генподрядчику;
• передача геодезической разбивочной основы;
• контроль мобилизации генподрядчика и организации строительной площадки в соответствии со стройгенпланом;
• проверка и согласование проекта производства работ (ППР);
• получение согласований и разрешений на производство работ от эксплуатирующих организаций;
• направление извещения о начале строительства в контролирующие органы;
• передача рабочей документации со штампом «в производство работ» генподрядчику.

Основной период:

• разработка и контроль графиков производства работ, поставки материалов и оборудования;
• разработка регламентов взаимодействия, сдачи-приемки работ;
• контроль внесения изменений в документацию (при необходимости);
• строительный контроль;
• участие в проверочных мероприятиях совместно с представителями Гостройнадзора;
• ведение отчетности по объекту (ход строительства, накопительные ведомости и т.д.);
• организация итоговой приемочной комиссии по объекту;
• организация и сопровождение процесса получения Заключения о соответствии (ЗОС) законченного строительством объекта и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• передача завершенного строительством объекта застройщику.

Реализация строительного проекта требует координации и управления взаимосвязями большого количества участников, включая Инвестора (заказчика), проектировщиков, подрядные организации и т.д. Поэтому очень важно правильно структурировать и настроить обязанности команды проекта с самого начала.

Стоимость услуг технического заказчика является индивидуальной, но в первую очередь зависит от технической сложности проекта, объёма работ, масштабов зоны ответственности, делегированной заказчиком.

Вилка средней стоимости услуг техзаказчика составляет 1,5-8% от сметной стоимости строительства.

В бюджетном случае формирование цен основано на методике определения затрат, утвержденной приказом Минстроя России №297/ПР от 02.06.2020.

Из последних новостей. Возможно, скоро на законодательном уровне будет введён механизм премирования компаний-техзаказчиков. 2 марта в рамках РСН–2023 на круглом столе «Роль технического заказчика в управлении строительством: проблемы, перспективы, технологии» было предложено расширить законодательную базу и ввести механизмы премирования компании-техзаказчика за успешную реализацию проекта, экономию средств, ресурсов и сокращение сроков от идеи до ввода в эксплуатацию. 

Согласитесь – это мотивирует. Посмотрим, как будут развиваться события. 

____________________________________

Вы специалист в данной области? Размещайте у нас свою анкету и портфолио – здесь вы найдете работу. На plandi.ru более 10 000 подписчиков. Попробуйте и увидите.